地产调研报告5篇

时间:2025-10-09 作者:pUssy

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地产调研报告5篇

地产调研报告篇1

一、城市背景

1、城市概况

西安位于黄河流域中部关中盆地,东西长约204公里,南北宽约116公里。平均海拔424米,境内最高点为周至县西南的太白山,海拔3867米。地势大体东南高,西北与西南低,平原面积为43.674万公顷,占全市土地面积的43.7%,现辖9区4县,总面积10108平方公里,常住人口823万人,户籍人口753万人。这里气候温和,四季分明,雨量适宜,日照充足,具有优越的自然环境和丰富的旅游资源。

2、西安城市空间结构、布局、主要行政区域划分

西安市现辖9区4县,即新城、碑林、莲湖、灞桥、 未央、雁塔、阎良、临潼、长安9个区和蓝田、周至、户县、高陵4个县;共50个镇, 52个乡,75个街道办事处,3163个村民委员会,569个社区居委会。

3、西安城市规划及未来发展前景

3.1、西安城市性质

西安是陕西省省会,世界著名的历史文化名城,是我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。

区位优势明显,是西部地区重要的金融、商贸中心和交通、信息枢纽。西安地处我国中西部两大经济区域的结合部,是西北通往西南、中原、华东和华北各地市的门户和交通枢纽。历代以来,西安的金融、商贸业在区域经济中都具有重要地位。西安已形成以国有商业银行为主体,多种金融机构并存和共同发展的多层次、多元化、多功能的金融机构体系,建立起了由资本市场、货币市场、外汇市场等构成的金融市场体系和由银行监管、证券监管、保险监管构成的金融监管体系。西安市商品流通市场体系健全,功能完善、布局合理。

3.2、城市功能结构、布??

西安形成东接临潼、西连咸阳、南拓长安、北跨渭河的格局。向东,开发临潼—新筑—未央湖—草滩—六村堡—咸阳为一线的渭河休闲旅游经济带,在陇海线北部发展临潼国际旅游区;向西,在西安与咸阳之间沿沣河两岸的广大空间规划建设西咸共建区;向南,保护和合理开发利用秦岭北麓旅游资源;向北,在渭河以北地区结合经济开发区扩展,形成装备制造业为主的产业区。

二、西安市房地产市场发展概述

1、西安市房地产市场发展历程

城市的发展必然与房地产的发展密不可分,在西安房地产的发展过程中,无疑也会经历一个漫长的规划、建设及不断改善的演变历程。总体来讲,西安城市房地产发展大致可以分为三个阶段:粗放的投资返还模式阶段、追求速度与占有资源阶段、以价值为导向的理性开发阶段。

① 80年代中期-90年代初期

随着国家住房制度改革的推进,房地产市场从结合旧城改造进行综合开发,由企事业单位集资统建逐步进入到商品房开发建设阶段,住房分配制度由实物形式的福利分配进入到商品形式的货币分配。这一时期,社会人均收入水平较低,市场上的商品房大多是房改公房,由开发商销售的全产权房屋逐步开始被社会接受,但人们对住房的需求仅仅是满足居住空间本身的要求,房地产市场处于改革和探索的史前时代。

② 90年代初期-90年代中期

当住房成为市场上自由买卖的商品之后,伴随着沿海地区房地产市场的大起大落,西安楼市躁动起来,特别是在产品上体现的尤其强烈和明显,较有规模的楼盘相继诞生,西安的房地产开发处于探索阶段。

③ 90年代中期-90年代后期

时代特征:随着西安高新开发区改善园区投资环境、推动产业结构调整的配套建设,推动西安市场一大批房地产企业开始市场化运作。广州、深圳等外地地开发模式和先进理念被逐渐引入,西安房地产走上了品牌化道路。市场快速成熟,房地产开发竞争加剧,开始注重市场定位、规划设计,注重功能与环境质量,探索创新,忆经迅速从单纯建造房屋发展到对建筑、对环境的开发利用;而市场中的客户对房屋的要求也越来越多样化,要求工程、功能、环境、管理等质量全面提高。这期间,紫薇地产在成功开发紫薇花园之后,紫薇城市花园被建设部评为西北首家“国家康居示范工程”,标志着西北最高科技含量小区的建成。

④ 20xx年-20xx年

时代描述:房地产开发已经深入到对生活方式、居住理念的研究和探讨,以及对新的地产文化、质量标准、居住方式的解读和营造。投资市场活跃和,市民

购房多目标选择,对细节要求越来越高。期间,宏观政策调控使市场得以规范化发展,20xx年以来,随着珠江投资、绿地、中海、和记黄埔等众多外地房地产商的进入,市场越发活跃与理性。这期间的产品注重提高科技含量,住宅部品成套,物业管理文明,充分反映了超前性、导向性、舒适性、经济性和耐久性等综合特点。

⑤ 20xx年起到未来3-5年时间

时代描述:进入20xx年,西安市场风云变幻,经过房地产新政洗礼后,市场得以振荡和调整,留下的企业会有更好的机会,市场也将更加规范化、合理化、品牌化;作为需求方的消费者将更加理智,对产品的要求会更高,要求房地产商更加重视产品质量和产品个性的研发,增加产品附加值,创造多元化的经营模式。临近年底,大量外部资本进入市场,更多的国内强势房地产企业开始抢占市场,未来房地产市场的激烈厮杀已经初见端倪。经过房地产新政洗礼后,市场得以振荡和调整,竞争加剧,市场的成熟和行业的成熟,让房地产利润空间越来越小而趋于合理。专业化公司将依据自身实力降低开发成本,获取利润。

地产调研报告篇2

一、考察时间:

xxxx年xx月xx日-xx月xx日

二、考察地点:

张家界——中昊回龙地下街(新合作地下商业步行街),常德——金旺地地下步行街,荆州——北京路中央大道地下商业步行街,武汉——楚河汉界、江汉路步行街、光谷步行街、楚河汉界、汉正街、户部巷,长沙——太平街、国金街、中茂城、庙街等。

三、考察目的:

学习其他项目好的管理模式,运营手段以及当前形势下热门、吸引人流的业态项目,综合学习商业项目的业态布局,场景打造,宣传策划手段等,并收集有效的商户资源。为公司项目管理及鹤洲路的招商运营提供基础数据及建议。

四、考察情况回顾:

1、张家界回龙地下商业街一期工程xx ㎡,公摊率xx,销售均价xx元/㎡,租金均价xx元/㎡,合同期三年,每年递增xx%,物业费餐饮区xx元/㎡,服装区xx元/㎡。二期xx ㎡,公摊率xx%,预计销售均价xx元/㎡,开业免租2个月租金均价xx元/㎡,合同期三年,每年递增8%,物业费餐饮区xx元/㎡,服装区xx元/㎡,水费xx元/吨,电费xx元/度。销售模式先售后租,返租3年。该项目特色及亮点,商铺大部分为30 ㎡左右的小格子,方便销售及租赁。第一期过道宽xxm,总长xxm,第二期街道宽xx m,总长xxm。单个门头xxm,三门头xxm。街区过道平坦无落差,人流旺盛,业态布局交错混搭,无明显业态分区。主要业态为鞋服类,二期餐饮区面积共xx ㎡,占比xx%。

2、常德金旺地桥南商业街,总面积xx ㎡,总长xxm,公摊率xx%,过道宽xxm,销售均价xx元/㎡,租金均价xx元/㎡,合同期二至三年,每年递增xx,物业费xx,水费xx/吨,电费xx元/度。销售模式先售后租,返租3年。该项目特色及亮点,商铺空置率低,商铺大部分为40—50 ㎡便于销售及租赁。单个门头宽4m,整个街区过道平坦,管理规范,干净整洁。业态分区明显,主要业态为鞋服类。街区视觉导视清晰明了,广告位规划整齐,管理有条。

常德金旺地地下步行街入口街区内部景象3、北京路中央大道地下商业步行街总面积xx ㎡,总长xxm,公摊率xx,主街区过道宽xx,租金均价xx元/㎡,合同期三年,物业费xx元/㎡,水费xx元/吨,电费xx元/度。销售模式先售后租,返租x年。该项目特色及亮点,该项目开业8年,商铺已售罄,目前商铺空置较低,商业旺盛,人流量大。商铺大部分为20—50 ㎡便于销售及租赁。商铺开间3.5,进深5.5m,整个街区过道平坦,管理规范,干净整洁。卫生清洁使用全机械化操作,儿童娱乐,时尚鞋服、美妆个户、手机数码、餐饮美食等业态分区明显,鞋服类占比55%。

荆州北京路中央商业街入口街区内部一角3、武汉江汉步行街、光谷步行街、汉正街以及长沙国金街、中茂城,太平街等地,有的位置条件优越,繁荣了一段时间,现已在衰退;有的业态新颖,主题鲜明,形成购物文化,人流如潮,持久繁荣。

武汉江汉步行街小吃城江汉步行街一角长沙庙街小吃城庙街小吃城内部造景

五、考察体会

通过认真实地考察发现,一个商业能持续繁荣,总的概括就是具备“你无我有,你优我优,你有我特”特点。除了项目本身的位置条件外,与其商业别树一帜的文化内涵及独具一格的业态布局息息相关。商业文化是指该商圈本身特有的特点在消费者心中的定位及口碑,如购物到江汉步行街,因其建筑保留清朝租界时间欧式风格,街道宽广,环境优美,物品繁多,价格实惠,成为网红打卡地等因此而著名。业态布局是指该业态本身能吸引人流,能形成竞争力及购买力,包括其承载该业态的装修设计,特点鲜明,与众不同。如现代粉色网红服装街,明清时期古建筑美食城,因其特有的装修设计业态的融合搭配。让消费者打卡拍照,留恋忘返。或该业态本身为现代流行或关注焦点,足够具备吸引客流的能力。如红网打卡地,复古风格美食城等。考察不同的地方及业态,发现能快速吸引人流的业态项目,为吃喝玩乐的业态,特色美食,特色娱乐项目是现在年轻人喜闻热见的事,一般年轻人聚集的地方,商业非常繁荣。

六、项目分析及考察建议

(一)鹤洲路现状分析

1、鹤洲路地上区位及商业现状

中心商业步行街鹤州路段北起迎丰西路路口紧邻怀化火车站,南至人民南路路口紧靠市邮政局及中国电信,路面宽16米,全长636米,过去该地段人流如潮,商业繁华。近年随着市民出行方式的改变,高铁站的新建,周围商业业态影响,以及其他区域商圈的新起。目前,该地段人流稀少,马路临街商业衰落萧条。探究其原因,一是高铁站新建客流向高铁站分流;二是道路窄,两侧居民小区少,主要公交线路绕行,公交站台设置少,且马路两边停车位及停车场资源缺乏;三是佳惠国际、佳惠华盛堂,万达广场等大型商圈新起分散了人流;四是周围商业业态未形成规模及品牌影响力不吸引人流。基于当前的现状,建议在后期招商及业态布局中,布局能自带人流的业态,主要为

吃喝玩乐的业态,同时,该业态具备一定的特色,是现代关注度高,热门的业态。

2、项目购物文化及区位优势改变,自流人群较少。

过去该地段紧邻火车站,人流如潮,商业繁华,素有鹤州路购物街之称,为消费者购物首选之地。随着高铁站的新建,人流进行了分流,再加上马路上商业萧条,业态较为单一,对顾客的吸引力不强,前期形成的购物文化及原来的区位优势已发生改变,依靠现在的区位条件及周围业态情况,自动吸引人流较为困难。因此,在后续规划和运用中,建议对鹤洲路重新塑造概念,打造具有特色的购物文化,建立自己的购物品牌,增加竞争力,在消费者心中树立形象和口碑。

3、街区跨度长,地段落差较大。

鹤州路街区总长630余米,人行过道为3.7米,地势由南向北逐步增高,最高地势差有12余米,高差影响,导致整条街的纵览视角窄小,不能很好的将商品业态成规模的展现,而吸引顾客眼球。同时,爬坡式购物体验,在购物体验上让顾客容易感觉疲劳,前行购物欲望消退。建议进行场景打造,把鹤洲路的劣势变为优势,以吸引顾客和留住顾客。

(二)鹤洲路的定位

1、通过考察发现目前能吸引人流,能带动消费的业态项目,无外乎为吃喝玩乐的业态,而这些业态里面消费能符合大众,能吸引年轻人这类主力人群的业态,其生命力会很强。饮食业态最能吸引人流特色饮食最受年轻人喜爱

2、结合鹤洲路项目的现状,包括地理位置、物业结构以及现在的人流,建议定位特色餐饮为主,配套娱乐、服饰,手工等业态。比如打造民清时期特色美食街/五溪文化特色美食街。

(三)鹤洲路运营

1、做好前期市场调查

对鹤洲路业态及主题的定位,建议结合鹤洲路项目本身的特点,前期做好详细的市场调查,确定业态受众人群,消费层次,才能针对性的招商引进业态。再加上,目前鹤洲路已开业两次,条件上已不允许“先行先试”地招商开业。须慎重确定主题业态,才能一蹴而红。

2、进行场景设计打造

考察不同的地方及业态,发现一个业态的繁荣,除了其本身的产品需具备特色,配套其业态的不同,不同风格的装修场景设计,(如八十年代的餐饮装修设计,能唤起顾客对过往的回忆,能留住顾客脚步)能形成特定的购物文化及口碑效应。鹤洲路如重新启动,建议进行依据鹤洲路的层高进行场景设计,塑造文化主题,增加特色,建立品牌,才能吸引商家及顾客。而一个吸引人流的业态场景的打造,需要新颖的创作理念及专业的设计团队。因此,如进行场景设计打造,建议一定要聘请专业的设计团队。

3、多方寻求合作引用新型宣传手段

一个项目及业态的繁荣,与其超强的运营策划和宣传方式密不可分。良好的宣传和策划手段,不仅能引流增效,还能延续业态的生命力。鹤洲路重新启动,建议寻找好的噱头,通过与抖音、微信等新型平台合作,将鹤洲路品牌及业态快速宣传出去。

地产调研报告篇3

一、云阳概况

(一)区域基本情况云阳县位于重庆市东部,三峡工程库区腹心地带。东领奉节县,南连湖北省利川市,西界重庆市万州区,北接开县、巫溪县。地理座标介于东经108°24%26acute;32—109°14%26acute;51,北纬30°35%26acute;6—31°26%26acute;36之间,南北长99.5公里,东西宽70.2公里,幅员面积3649平方公里。长江由西向东横空而过,境内流程68.1公里。新县城顺江而下至宜昌市288公里(距三峡大坝260公里),顺江而上西至重庆市区337公里(距万州区水路23公里、陆路41公里)。云阳县共辖42个乡镇,末总人口129万人,其中:农业人口103万人,占91.03%;非农业人口26万人,人口密度平均每平方公里342人。民族以汉族为主,少数民族有回、彝、苗、壮、满、蒙古、侗、土家、高山、朝鲜、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人,占0.28%。(二)区域自然环境云阳地处川东平行岭谷区,地形近似以东南西北为顶点的菱形。云阳地表由南北向中间倾斜,最高点为海拨1809米,最低95米;全县地形起伏大,山高坡陡,丘陵少,平坝更少,可概括为“七山一水二分田”。云阳属东南中亚热带湿润气候区,季风明显,具有春早不稳定,夏热多伏旱,秋凉多绵绵雨,冬暖少日照,主体气候明显等特点。年平均气温18.4°c,最低气候-4.0°c,最高气候41.7°c。年平均日照1484.8小时,年平均降雨量1100.1毫米,无霜期300天以上,适宜多种农作物生长。

(三)区域经济条件与社会条件“十一五”期间,地区生产总值年均增长11.9%,全县gdp达到53.3亿元,比接近翻一番,人均gdp达到5285元。固定资产投资153亿元,相当于“十五”的3倍,年均增长24%,高出计划11.4个百分点。财政收入达到2.23亿元,年均增长12.99%,比预期目标高3.99个百分点。农民人均纯收入2223元,年均增长8.3%。三次产业结构比由42.3:33.7:24.0调整到的31.1:33.3:35.6。社会消费品零售总额达到18.2亿元,年均增长12.2%,比计划高0.9个百分点。城镇登记失业率控制在4.8%以内。城镇化率达到26.78%。年均人口自然增长率为4.81‰。

(四)区域基础设施及交通条件城镇体系框架基本形成,城镇建成区面积达到21.87平方公里,新县城“五篇大文章”的建设及“三大工程”的实施,提升了城市品位,城市创新工作卓有成效,新县城顺利通过“中国优秀旅游城区”、“市级卫生县城”和“市级山水园林城市”验收。小城镇建设连续两年获重庆市一等奖。城镇经济明显增强,加工制造、商贸流通、服务业等二、三产业不断壮大。云阳交通四通八达,运输方便快捷。长江自西向东横穿而过,现有各类港口、码头100多处,沿江各大航运公司船舶均在云阳港停泊运营。全县通车里程1480公里。渝巫路沿长江北穿过云阳境内,至开县二级路今年贯通,至湖北利川二级路,兰杭高速公路云阳段即将通车,云阳长江公路大桥、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至农坝段通车。距万州五桥机场、万州火车站48公里,仅40分钟车程。新建特大桥梁11座,完成云堰路、长高路南北两个循坏圈路基工程。全县二级公路由83公里增加到167公里,在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里,县乡公路油化硬化率达到31%。新修标准四级公路456公里,90%以上乡镇公路达四级标准,95.8%的村通公路。新建二级车站1个,三级车站4个,完成港口码头复建11处。

(五)城市定位云阳新县城定位为云阳县的政治、经济、科技、文化中心,三峡旅游服务基地之一,发展商贸、食品加工、轻工、港口运输业为主的山水园林旅游城市。城市规模为:发展到20万人,2020年30万人,用地28平方公里。新城规划为三片。城市采取组团式的布局结构,形成以双江为中心,人和、盘石为外围组团的一城三片的组团式结构形态,围绕新城,大江、大桥、大道、大公园凸现,成为渝东城市群中的重要城市。云阳是一个地处偏远的移民新城,以云阳新县城为中心,构建极核发展模式,加强与重庆直辖市及周边县区、省份的联系,加快自身发展,以新县城为中心的城乡商贸流通网络初步形成。积极发展旅游业,充分挖掘全县旅游资源,着力构筑“一心两翼”旅游开发格局,接待游客250万人次,张飞庙成功搬迁,7月19日正式开馆,被评定为国家aaaa级景区,成功申报龙缸国家级地质公园。巧借地灾治理的机遇,将不可用地的江岸变成了美丽如画、游人如织的滨江公园,建成了云阳的一张名片。新县城“五篇大文章”的建设及“三大工程”的实施,提升了城市品位,城市创建工作卓有成效,新县城顺利通过“中国优秀旅游城区”、“市级卫生县城”和“市级山水园林城市”验收。小城镇建设连续两年获重庆市一等奖。城镇经济明显增强,加工制造、商贸流通、服务业等二、三产业不断壮大。根据云阳县城总体规划,不可用于出让的公益性质用地(道路广场用地、市政设施用地、绿地)在城市总建设用地面积中所占比例为23.6%;兼具公益和经营性质的用地(行政办公用地、体育用地、医疗卫生用地、教育科研用地)在城市总建设用地面积中所占比例为7.33%,此类用地虽不可经营性出让,但是可以通过划拨或协议出让等方式回收土地开发成本。居住用地、商业金融业用地和文化娱乐用地可用于经营性出让,本报告中将按照总体规划中这三类用地之间的比例关系估算待储备地块中可用于经营性出让的各类型土地面积。

二、房地产开发情况

(一)房地产市场总体态势云阳新城为移民城,云阳新城的城市总体布局为“一城四区”,已成长江片区仅剩下滨江花园200亩左右。目前房地产还处于买方市场,消费者的购房变得更加理性,因而研究购房者的需求具有更加重要的意义。据调查,居民普遍拥有住房,有的甚至有两套或者三套以上的住房,区域房地产市场目前已基本趋于饱和。要促进房地产市场发展,可以通过在特色上下功夫,开辟高端市场空间。为此,我们进行了“云阳县住房消费状况研究”的市场调研活动,总体住房消费者的角度出发,对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。

(二)可供房地产区城及现状沿移民大道通过地灾治理的机遇,将不可用地的江岸变成了美丽如画、游人如织的滨江公园,能用于房地产开发的土地仅剩下200亩左右,,县府通过招商引资,湖北省宜昌市珍珠房地产开发公司一举中标。1、开发现状丽江景苑,该楼盘占地18706平方米(28亩),建筑面积10.2万平方米,其中商业面积3.4万平方米,住宅公寓面积6.8万平方米,容积率达到5.5。住宅部分起售价为1200元/平方米,最高价达到1700元/平方米,销售状况良好,该楼盘的开发经营和运作对待储备地块的发展具有一定的参考与借鉴意义。福苑楼盘,该楼盘占地1867.6平方米(2.8亩),建筑面积2万平方米,其中商业面积0.6万平方米,住宅公寓面积1.2万平方米。商业部分平均售价为6600元/平方米,住宅部分起售价为1500元/平方米,最高价达到2200元/平方米,销售状况良好,该楼盘的开发经营和运作对待储备地块的发展具有一定的参考与借鉴意义。

外滩广场,该楼盘占地100050平方米(50亩),工程分三期建成。-,一期工程楼盘占地26680平方米(150亩),建筑面积5.8万平方米,其中商业面积2.6万平方米,住宅公寓面积3.2万平方米。商业部分平均售价为4280元/平方米,住宅部分起售价为900元/平方米,最高价达到1200元/平方米;-,二期工程楼盘占地26680平方米(50亩),建筑面积6.8万平方米,其中商业面积2.6万平方米,住宅公寓面积4.2万平方米。商业部分平均售价为5280元/平方米,住宅部分起售价为1050元/平方米,最高价达到1750元/平方米;,三期工程楼盘占地26680平方米(50亩),建筑面积6.8万平方米,其中商业面积2.6万平方米,住宅公寓面积4.2万平方米。商业部分平均售价为7280元/平方米,住宅部分起售价为1750元/平方米,最高价达到2750元/平方米。该楼盘销售状况良好,其开发经营和运作对待储备地块的发展具有一定的参考与借鉴意义。

滨江国际,该楼盘占地27346平方米(38亩),建筑面积20.2万平方米,其中商业面积5.4万平方米,住宅公寓面积14.8万平方米,容积率达到5.5。住宅部分起售价为1750元/平方米,最高价达到3000元/平方米。2、本区域竞争楼盘分析针对本案滨江国际、丽江景苑、福苑、外滩广场附近几个楼盘市调分析。目前,在云阳县房地产市场中具有一定影响力的售楼盘是位于滨江小区的滨江国际、丽江景苑、福苑楼盘和群益小区的外滩广场。滨江国际以风景区,大环境,电梯小高层为卖点,户型为90-110平方米(小户型,小面积),120-145平方米(中户型,中面积),180-250平方米(大户型,大面积),小户型、小面积占60%,中户型、中面积占25%,大户型,大面积占15%。购房以外地人和本地人为主,其户型方正实用,楼价偏高,各方面配套齐全,预销售很乐观;外滩广场现主打休闲地段,主要宣传推广其配套齐全,户型设计新颖超前,户型选择的多样性。根据我司前期的调研,该项目三期原定于3月开盘正式发售,由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶,由于近年云阳的房地产市场火爆,住宅部分起售价为1500元/平方米,最高价达到2200元/平方米,销售状况良好。丽江景苑座落于以风景区,大环境,电梯小高层为卖点,户型为80-95平方米(小户型,小面积),100-125平方米(中户型,中面积),130-180平方米(大户型,大面积),小户型、小面积占55%,中户型、中面积占35%,大户型,大面积占10%。购房以本地人为主,其户型方正实用,楼价偏高,各方面配套齐全,预销售很乐观;福苑其地理位置同丽江景苑、滨江国际以风景区,大环境,电梯小高层为卖点,户型为145平方米、183平方米面积各占10%。购房以本地人为主,其户型方正实用,楼价偏高,各方面配套齐全,预销售很乐观;由于走品牌个性化,特设7.5米的高入口大堂,装修材料采用顶级材料,名厂洁具及厨具,新盘推出特价单位毛胚房,造成过一时抢购热潮,作为新推楼盘其推广力度是相当大的,几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中购买为本地人,外地商人,销售情况在本区域内相对较好。

三、土地市场分析根据云阳县国土局提供的—土地出让交易结果,与待储备土地同为住宅用地的土地历年交易情况如下表。表1云阳土地出让交易情况年度价格最高价(万元/亩)70.4715.1870.7263.9122.7244.1375.50最低价(万元/亩)2.001.644.406.985.684.4035.50平均价(万元/亩)4.505.4423.2228.9414.2024.2755.50可以看到,土地市场在经历了02、的狂热之后逐渐回归理性。预计云阳县土地市场将在稳定下来,呈上升势头。根据云阳县近年来土地出让的实际情况,土地成交价格总体上呈现增长态势,虽然略有下降,恢复到正常水平,开始有大幅增幅。表2云阳县—土地出让情况年度价格最高价7.4715.1870.7263.9122.7244.1375.50最低价2.001.644.406.985.684.4035.50平均价4.505.4423.2228.9414.2024.2755.50

四、土地储备的几点建议

(一)应抓紧进行土地储备工作云阳在高速公路出口至中小江片区双洞子城市副中心划定(即双洞子城市副中心至小江片区上青龙嘴山梁绿脉)1520亩作为梅峰水利工程的储备用地,区位优势好,增值大,变现快,应抓紧进行土地储备工作。

(二)由于土地出让价格受到宏观经济、市场情况、相关政策等诸多因素影响,具有极大的不确定性。由于待储备地块尚未进行详细规划,具体规划指标未定,导致实际可出让的土地面积无法确定,对估算结果产生一定影响。特此报告

地产调研报告篇4

近年来,随着住房制度改革逐步深入,国家宏观经济政策驱动,全国房地产业均呈现出强劲的发展势头。就我县而言,这一行业更是崭露头角,商品房增量市场、二手房存量市场、住房租赁市场都得到持续快速发展,在很大程度上改善了我县城乡广大居民的住房条件,有力地推动了我县城乡建设和社会经济的快速发展。房地产业已成为我县国民经济的重要产业,对改善居民住房状况起到了关键作用。然而,从我县房地产市场现状分析,也存在住房供需矛盾、市场运作不规范和土地价格偏高等问题。县房管局对此高度重视,于近期组织人员对1998—20xx年全县房地产市场作了深入、细致、全面的调研,针对该行业发展中存在的问题,制定了一系列行之有效的举措,积极引导该行业持续健康发展。现就1998—20xx年我县房地产业发展现状、存在问题及未来发展趋势分析如下:

一、1998—20xx年我县房地产市场运行情况

(一)国民经济快速发展,人民生活不断改善。1998—20xx年,我县国内生产总值由1998年的56.5亿元增加到20xx年的96.5亿元,财政总收入由3.35亿元增加到7.53亿元;城镇居民人均可支配收入由8502元增至14424元,农民可支配收入由3318元增至4702元。

(二)房地产发展势头良好,已逐渐成为重要产业。1998年以来,我县房地产开发实际完成投资额的年增长幅度在17.53%以上。20xx年完成房地产投资额2.97亿元,有力地推动了全社会固定资产投资增长和国民经济发展,房地产业已成为我县国民经济发展中的一支生力军。

(三)土地供应情况(表格附后)。1999—20xx年,我县房地产市场从无到有,处于发展期,土地供应量也逐年上升,加上旧城改造,至20xx年达到最高,项目数有26个,供应量为18.5894公顷,其中用于住宅用地供应量为8.2554公顷,占当年供应总量的44.4%。20xx年由于政府宏观干预,我县房地产市场进入低谷期,土地供应量最低仅为2.8854公顷,到20xx年开始复苏,供应量有所增加,达10.6276公顷。从供地来源看,存量土地与增量土地分别占总供地量的11.72%和88.28%。20xx年开始,国家宏观调控政策实施,对增量土地使用略有下降,加大了旧城改造力度。另外,我县商业、市场、旅游等用地供应不多,这与我县经济发展结构及速度有关。近6年来,我县用于住宅用地供应量为37.35448公顷,而用于商业土地供应总量仅为7.3289公顷,市场、旅游等其它经营性用地供应量仅为2.3821公顷,可见在经营性用地供应中,住宅用地还是占绝大部分,基本上集中在城市规划区内。

(四)房地产开发情况。从我县统计部门的数据显示,1998—20xx年房地产开发投资额波动较大。20xx年为历年最高,共完成投资额5。73亿元,比20xx年增长3.1%。施工房屋面积83.1万平方米,减少2.2%,竣工房屋面积23.3万平方米,减少5。3%;商品房销售面积16.4万平方米,减少16.8%;年末商品房空置面积6.9万平方米,增长102.9%。

(五)房地产市场购销两旺,房地产价格稳步上升。1998年以来,房地产销售总量年均保持在15万平方米以上,其中住宅销售总量每年基本保持在12万平方米以上。据我县相关统计资料显示,我县商品住房均价从1998年的1200元/平方米,增长到20xx年的2200元/平方米,6年涨幅达83%。

(六)购房动机发生变化,由自住转为投资。我县有一定数量居民购房动机发生变化,由原来自住转向以营利为目的。据20xx年房展会统计,我县居民购买外地房产,70%以上是商铺。

(七)行业规模迅速扩大,打造品牌房开企业。截止20xx年底,全县房开企业发展到43家,比去年增加了8%。规模较大的5个企业投资额占全县商品房投资额的24%,一批规模大、竞争力强、品牌知名度高的房开企业脱颖而出。

(八)房地产金融业发展良好,为房地产市场的良性发展提供强大支持。从1998年末至20xx年末,我县各项房地产贷款金额从17.51亿元增加到37.10亿元,6年间增长了2.12倍。20xx年末,房地产贷款比去年同期增长1.38%。房地产信贷业务是近几年来发展最快的信贷品种,个人住房贷款发展迅速。据人民银行平阳县支行统计数据,我县在20xx年以前个人购房信贷廖廖无几,在20xx年个人购房信贷也只有623万元,仅占信贷总额的0.99%,而在20xx年个人购房贷款额就有8554万元,比20xx年增长13.7倍多,占贷款总额的8.95%。随着政府宏观调控干预,到20xx年6月个人购房信贷比例虽有所下降,只有8.74%,但其总额已有8904万元,比20xx年增长350万元。由此可见,我县房地产信贷给房地产市场提供了一个良好的信贷环境,也给我县房地产市场的可持续发展提供了一个强有力的保障。

(九)房屋拆迁情况。我县旧城拆迁工作从1991年开始,在摸索中不断发展,现已形成一套比较完整的拆迁管理制度。20xx年出台《平阳县城市房屋拆迁管理实施办法》,从以产权调换逐步发展为以货币补偿安置为主,确保了拆迁双方当事人的合法权益,体现了公开、公正、公平性。同时,20xx年又规范了农村村改拆迁管理工作,出台了《平阳县农村房屋拆迁管理暂行办法》。昆阳镇解放街北路货币化拆迁安置得到广大拆迁户的一致认可。

(十)存量房产交易活跃,健全住房供应体系。自1997年房改房上市政策出台后,存量房产交易活跃。20xx年存量房成交量达47.49万平方米,比上年增长42.70%。同时,启动经济适用房,健全住房供应体系。不同层次住房供应方式,满足了不同收入家庭住房需求,大大改善了城乡居民住房条件,我县城镇居民人均住房面积达到35。9平方米,农民人均建筑面积达到35。1平方米,居全市前列。

(十一)住房保障体系情况。我县自1997年被列入国家安居工程试点县以来,安居工程(经济适用房)改变了原来以单一途径的集资合作建房,转为解决机关干部、工矿企(事)业单位的干部职工住房困难。从1998年起到目前为止,国家先后下达我县安居工程(经济适用房)建设规模共25万平方米。为建立和完善我县多层次的住房供应体系,解决最低收入家庭住房困难,县房改办根据市、县政府有关工作部署,拟将出台廉租住房实施办法。现根据该办的初步调查摸底,我县最低收入家庭居民258户,符合廉租住房登记的有215户(目前我县准备在昆阳镇试行)。

二、1998—20xx年我县房地产市场基本特点分析

1、繁荣经济强硬支撑。近年来,我县经济保持较快发展速度,20xx年全县国内生产总值和财政总收入与1998年相比,分别增长71%和125%。随着经济快速发展,居民生活得到明显改善,20xx年全县城乡居民储蓄已达46.96亿元,与1998年相比增长191%。

2、住房制度改革不断深化。我县房改起步较早,目前住房公积金覆盖面达50%。随着住房制度改革逐步深化,在很大程度上刺激了居民购房积极性,从而释放出潜在的巨大住房消费能量。

3、国家宏观政策大力推动。一是消费减负,降低入市门槛。自1997年以来房产交易契税、规费一再下调。由1997年之前成交额的6%下调至1.5%,20xx年6月国家清理取消了47项建设性收费,20xx年新建商品房交易管理费按3元/平方米收取,二手商品、落地房交易管理费按6元/平方米收取,非住宅交易管理费按12元/平方米收取,;二是推出个人住房贷款,增强居民购房力。自1998年推出房贷政策以来,我县各类金融机构和住房资金管理中心累计发放个人住房贷款余额11.7亿元。

4、居民的消费结构升级和消费品位大大提高。我县居民消费恩格尔系数,即“食”在消费总支出比重逐步下降,已由1998年的36.9%降至20xx年的31.4%,比全国平均40%低8.6个百分点,这正是增加住房消费的大好时机。另外,我县居民“一步到位、一房到老”的住房观念渐渐淡化。单间式住房不再受追宠,而舒适、宽敞、优美的居住环境成为大众追求的目标,这给我县房地产市场注入了强大的活力。

5、城市化进程加速发展。近年来,我县积极推进城市化进程,加速了城镇人口聚集。据统计资料显示,20xx年我县城镇总人口达84.1万人,比1998年增长4.7%,此外,加上每年上万外来务工人员,这无疑给我县住宅产生巨大需求。

三、1998—20xx年我县房地产市场运行中存在的主要问题和深层次原因分析

总体32313133353236313431303231363533e59b9ee7ad9431333231396337上说,我县房地产市场化程度较高,房地产业保持较快健康发展势头,但同时也存在一些问题:一是住房供应与居民需求的矛盾较突出,经济适用房和低价商品房供应远远不能满足市场需求。楼盘中大户型较多,小户型较少,提高了商品房均价;二是宏观调控手段和行政管理措施跟不上房地产市场形势发展,部分房开企业的自我约束机制不够完善,导致房开企业违规开发、虚假广告、违规销售、延期交房、面积缩水、房屋质量差等问题;三是房地产投资增长速度缓慢。我县近几年经济发展速度不快,导致了房地产业发展缓慢。20xx年全县房地产开发企业就有43家,而完成房地产开发投资仅为2.9682亿元,而且从这几年房地产业占gdp的比重一直徘徊在2.3%左右,并没有出现较大增幅,可以说房地产业对该县gdp的拉动并不明显,也没有产生规模效应;四是土地价格偏高,以及少数乡(镇)土地供应缺乏计划,土地供应量过大,导致房地产开发商大量圈地,商品房用地供应缺乏详细规划,随意性大;五是工薪阶层购房困难,房屋空置率和空关率增大。据统计,我县房价上涨的同时,空置率和空关率也随之增大。20xx年空置率为3.5624万平方米,20xx年则上升为5。4121万平方米。20xx年,我县商品房均价由20xx年的1500元/平方米上扬至2200元/平方米。以我县的经济水平,双职工家庭年收入2.36万元推算,如一个家庭买60平方米商品房,不吃不喝需要近7年时间。因此导致众多房源被少数有钱人购买,提高了空置率和空关率,而真正需要购房的工薪阶层,因经济问题而难以购房,形成了工薪阶层购房困难,空置率和空关率却加大的矛盾;六是房开企业整体水平不高。现有房开企业43家,其中仅有5家是2级资质的企业,其余都是3、4级企业,因而群体素质较低;七是房产中介经纪机构规模较小。我县房地产市场上有120家房产中介经纪机构,规模较大的为数不多;八是土地市场运作不甚规范。在开发地块取得的方式上,存在协议、拍卖出让两种形式,由于两种形式并存,造成房地产开发商风险不均、开发成本差异等;九是开发的小区品位不高。我县房地产开发至今,住宅精品少,小区品位都较低,上规模、上档次的住宅小区寥寥无几。

四、保持我县房地产市场持续健康发展对策

1、要加快房地产宏观发展战略研究和房地产业发展总体规划的编制。房地产宏观发展战略研究和房地产业总体规划将调解长期以来因为行政区面积过小对我县可操作性提出政策措施;将把房地产用地拓展与老城区功能改造相结合,同时强调生态环境。通过总体规划的编制与实施,真正实现“自然一空间一人文系统”的整体格局和发展模式。要在大量调研的基础上,制定好近、远期房地产开发计划,正确处理好“度”和“量”的关系,以有效防止该县房地产业“泡沫”产生。在制定计划时要兼顾“两头”,适时调控开发结构,今后住宅要统筹考虑社会各阶层住房需求,特别要关注“平民住房”,要重点向中、低收入家庭倾斜,使他们买得起房,有房子住。

2、要加强对房地产发展研究,提高宏观调控能力。加强房地产市场的分析和研究,逐步建立房地产市场的预警和信息披露制度,提高对市场的分析和判断能力,加强宏观调控能力,并正确引导房地产的投资和消费,建立健全房地产市场预警机制。

3、要控制商品房价格非正常上涨。一是要根据房地产市场需求,保持土地合理的供应量和供应比例,加大经济适用房建设,限制高档住宅的盲目开发和大规模建设,以防止出现积压;二是要增强房地产市场透明度,给房开商创造平等竞争环境。同时,要科学、合理制定招、投标办法,防止地价以“天标”中标;三是要加快建立房地产市场监测体系,对市场供求比例、价格走势及时进行必要的信息的收集和反馈,以引导房开企业做好市场的细分和定位,避免盲目性,并有利于政府及时进行宏观调控。

4、要盘活存量土地,增加土地有效供给,确保适度土地供应总量,逐步建立梯度土地供应体系,尽可能满足不同层次住宅需求。随着城市化进程加快,建设和房地产用地的需求与可供给量之间的矛盾日益尖锐。因此,要适度拓展该县发展空间,提高土地供应能力。加大基础设施建设,利用好闲置土地,改革现有土地产权交易制度,促使城乡内部大量的存量和低度利用土地进入市场。要求土地出让责任单位要按照计划出让时间,按时交地,确保用地计划顺利完成,逐步建立梯度土地供应体系,满足不同层次住宅需求。

5、要改进和加强房地产交易市场管理。一是要加强商品房预(销)售管理,规范商品房销售环节,解除购房者后顾之忧;二是要加强房产经纪机构管理,规范房地产中介行为;三是要简化房产交易手续,提高办证速度。

6、要努力提高住宅整体质量与提高房开企业整体素质。大力提倡和引导房开企业创建精品名牌住宅产品,提高住宅建设品位,严格控制低档次、小规模开发建设。要以廉租住房项目建设为龙头,推动我县住宅建设向新的更高层次发展。要不断优化居住小区环境,优化套型设计,充分合理利用空间,注重资源的充分节约和综合利用,建造生态住宅,使我县住宅建设朝着产业化方向发展。要采取扶优限劣措施,严格入市门槛,对那些无资金实力、缺乏资质的房开企业,通过规范市场经济秩序及时清理出局。同时,制定一些优惠政策,向房地产行业中相对实力强、信誉好的企业倾斜,使企业做大做强,以适应入世后的新形势。

7、要加大经济适用房建设力度,改革建设和供应的方式。改革重点要体现在6方面:一是要全面推行经济适用房建设项目招标工作,改革房地产开发建设体制;二是要明确界定经济适用房购买标准,改革供应管理方式;三是要根据低收入家庭实际情况,改革完善住房保障体制;四是要严格经济适用房交易行为,改革交易管理制度;五是要加强对经济适用房价格监管系统研究,改革成本控制体系;六是要严格控制经济适用房单户建筑面积,优化户型空间,改革建设户型标准。同时,加快启动中、低价位大型住宅小区建设。

8、要提高预防金融风险意识,强化信贷管理。一是要控制总量,合理调整结构,实行差别政策,以控制房开在住房消费资金中的比重,抑制投资、投机需求和过度超前消费;二是要严格信贷管理,依法、依规贷款,切实强化贷后管理;三是要在积极提供土地收购储备机构信用贷款的`同时,强化贷款监控,实行封闭运行;四是要加强对个人住房贷款管理,一方面要继续支持本地居民自住购房,适度提高首付额度,另一方面停止对异地购房、多套购房的个人贷款。

9、要规范发展物管。要结合文明创建活动和综治工作,积极采取行政、经济、法律等手段,在全县城镇范围内,全面推行物管。房管部门作为行业主管部门,要结合实际,积极开展试点工作、并注意总结经验,为推进物管产业化奠定坚实基础。

10、要加强房地产开发监控力度。据了解,目前昆阳镇房开用地较大,已远远超过当地住房需求量,这将影响整个地区房地产市场有序健康发展。要加强对该镇房开的监管力度。规定享受独立审批土地权限3年到期后不能继续延期,建立健全统一有序的房开市场,在全县土地总量控制上,既要适当增加供应、缓解供需矛盾,又要防止土地供应过度投放,形成市场风险。

五、未来3年我县房地产市场的初步判断、预测及发展趋势分析

综合我县房地产发展现状可以看出,当前我县房地产业形势可说是喜忧参半,既不能盲目乐观,也不能妄自菲薄。1998年以来,我县房地产价格上涨具有客观必然性,是我县房地产业发展过程的必然结果,相对较大需求空间对房价的上升提供了真实需求支持,而不是纯粹投资动机驱动下“虚涨”。这是“平阳现象”区别于“海南现象”的本质之处,也是我县能在房价较快上涨的同时,保持较低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因。基于以上背景分析,我县房地产市场还是有较大发展空间。主要表现在:

1、城市化进程发展需要给我县房地产业提供发展巨大空间。“构筑‘一都三县’,建设新平阳”,率先基本实现现代化是近几年我县发展的重要战略。“住在平阳、游在平阳、学在平阳、创业在平阳”是城市发展目标定位,这将有效拉动我县潜在房地产需求。疏散老城,建设新区,城市建设和人口布局逐步向县城外围地区疏散,加速城市化进程,构筑“大平阳”发展战略。我县行政区域扩大,为我县经济发展带来机遇,给房地产市场提供更多发展空间。根据联合国相关机构统计资料表明,人均gdp在800—8000美元之间为房地产业的起步及快速上升阶段。只有人均gdp在13000美元以上时,房地产业才步入下降阶段。我国目前人均gdp在800美元左右,而我县人均gdp已超过1250美元。另外在90年代,发达国家人均住房建筑面积为:美国60平方米,英国38平方米,德国38平方米,法国37平方米,日本31平方米。国际经验表明,在人均住房建筑面积达到30平方米之前,房地产市场会保持旺盛住房需求。我县作为温州市较具集聚效应的大县,具有较大发展潜力。

2、我县重大配套工程建设及住宅建设供需和结构的矛盾给我县房地产提供发展潜在动力。我县区域旧城保护和改造经过10多年努力,居民住房条件得到明显改善。但在我县区域范围内仍有成片地块改造尚未完成,特别是昆阳镇解北11.87万平方米的危旧住宅拆迁改建,按25%扩面计算,需解决拆迁购置住房建筑面积14.84万平方米。另外,鳌江镇火车站的后年开通,瓯南大桥把鳌江、水头镇和苍南县龙港连为一体,对整片区域也起到很大推动作用。虽然,20xx年前我县房地产开发项目用地已累计供应面积28.7134公顷,土地供应面积累计可建商品房43.0701万平方米,而近年来实施开放人口政策,每年新增人口在0.4—0.5万人,这里虽有经济适用房供给,但还不能满足。因此,急需加大住宅区建设,我县房地产业住宅投资空间仍未达到饱和。

3、我县规划与人口发展的购房需求量将持续增长,给我县房地产业提供发展真实需求。20xx年,我县户籍人口为84.1万人,暂住人口3.83万人。根据我县有关规划资料,规划近期20xx年户籍人口为85。88万人,远期20xx年户籍人口为88.41万人。目前,随着该县招商引资,暂住人口不断涌入,以及失地农民转为非农人口、引进人才等因素,该县以后几年人口增长情况,城镇总人口以每年4000—5000人速度增长,其中非农人口增量为每年3000—4000人,暂住人口为每年200—300人。

(1)新增城镇人口住房需求

根据城镇人口预测,按照统一公式可以计算出新增城镇人口住房需求总量:

p1=w1·n+w2·r·f·n

式中:p1:新增人口住房需求总量

w1:新增人口中非农人口增量

n:新增人口人均建筑面积(按人均30平方米取值)

w2:新增人口中暂住人口增量

r:暂住人口中经商、办厂及咨询服务等收入比较高具有购房能力的人群比例(估计在9%左右)

f:暂住人口中具有购房能力的人群实际可能购房比例按5%计算得出每年新增人口住房需求总量:

20xx年新增人口住房需求总量:

p=0.34×30+0.03×9%×5%×30=10.20xx(万平方米)

20xx年新增人口住房需求总量:

p=0.4×30+0.03×9%×5%×30=12.0041(万平方米)

20xx年新增人口住房需求总量:

p=0.3×30+0.02×9%×5%×30=9.0027(万平方米)

(2)经济发展居民改善居住条件对商品房的需求

由于目前我县居住在老城区的房屋都是落地房,根据20xx年我县统计年鉴里数据显示本年我县城镇人均住房使用面积为35。9平方米,居住水平应该属于中等水平。但随着经济发展及收入的增加,人们对改善居住条件的愿望也随之强烈,必然购买新房换旧房,参照国际经验,如以非农业人口4万户为基数,按每年每户增加1平方米计算,年需求量为4万平方米左右。

(3)投资对商品房的需求

由于房地产具有保值、增值功能,一定数量的投资需求是必然存在的。近年来,有相当数量的社会闲置资金进入房地产市场,一大部分人都成了“炒房一族”,其手头上房屋基本上有2至3套,但根据当前房地产市场低入住率,一旦可以赚钱,基本上都会出售。再加上近几年以前外出经商的人回乡投资房地产等因素,估计在我县投资对商品房的需求量,占新增城镇人口住房需求、经济发展居民改善居住条件对商品房的需求总和的30%左右。总之,从目前土地供应状况与未来市场需求分析,今后房地产市场将会更加完善和成熟,住房消费将会更趋理性。

地产调研报告篇5

当前,随着我国经济的高速增长,居民生活水平日益提高,教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点,尤其是住宅消费更为民众首选,房地产调研报告。近年来,以住宅为主的房地产业,在住宅商品化新体制基本确立,房地产市场体系逐步建立,群众消费热情高涨的环境下,保持了持续快速的发展势头,已经成为国民经济的支柱产业。xx年,全国房地产开发投资7736.4亿元,占固定资产投资的17.9%,占gdp的7.6%。房地产业关联度高,对几十个相关产业都有带动作用,与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆,在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。

我县的房地产业从1998年开始,受住房体制改革的刺激,市场消费得到实质性的启动。xx年以来,房地产开发投资保持旺盛的势头,xx年全县房地产投资2.0376亿元,比上年增长162.7%,占当年固定资产投资的24.7%。房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。

为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展,现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下:

一、房地产市场现状

(一)房地产市场供给状况

1、房地产开发企业蓬勃发展,民营企业迅速崛起。

由于我县的房地产市场启动较晚,发展较慢,加之房地产行业的平均利润较其它行业高,因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。xx年,全县只有6家房地产开发企业,其中国有企业2家,民营企业4家。到了xx年底已发展成有17家开发企业,其中拥有三级开发资质企业2家,三级资质以下的企业15家;国有企业仅有1家,民营企业16家。xx年,民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。民营企业发展迅速,成为我县房地产投资增长的主要动力。

2、房地产投资高速增长,成为拉动投资增长的主要力量。

作为一个新兴行业,我县的房地产业发展十分迅速,投资规模日益扩大,尤其从xx年开始,受城建规模扩大,基础设施投资加快,旧城改造力度加大及房改房政策的刺激,市场容量大幅增长,房地产业取得了跳跃式发展。xx年完成房地产开发投资额7757万元,是上年投资额的5倍,比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍;xx年完成房地产开发投资额20376万元,同比增长1.6倍,高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大,xx年为3.32%,xx猛增至13.25%,xx年再创新高达为24.71%,成为拉动投资增长的主要力量。应该说,这几年的投资扩张是市场释放性的增长,不存在投资过热引起的“泡沫”问题。

3、商业营业用房建设投资增幅较大,商品住宅建设投资主体地位突出。

“xx”末期,在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下,我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度,并获得了长足的发展。据统计部门数据显示,xx年---xx年,住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、67.6%、64.9%;商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%。从比重上看,商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势,住宅建设投资呈下降趋势,但其主体地位依然突出。

4、土地投放量逐年上升,开发规模越来越大。

近三年来,我县的房地产市场发展势头迅猛,房地产交易异常火爆,房地产开发项目用地投放量逐年上升。xx年全县总投放为16亩;xx年总投放为98亩,是上年的6倍;xx年总投放达236亩,同比增长2.2倍。同时,土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。xx年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩,xx年为10.59亩,xx年为21.83亩,房地产开发规模越来越大。

5、房地产开发水平存在明显地区差异,住宅商品化程度逐渐提高。

受城乡二元格局的影响,一直以来,房地产开发投资主要以县城为主,县城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。xx年,县城房地产开发投资额约占总投资额的72%,华埠镇约占总开发投资额的22%,其他乡镇约占6%。

因受近几年规划控制的影响,城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。xx年比xx下降69.06%,xx年比xx年下降22.55%。私人建房投资的减少,有利于促进住宅商品化程度的逐渐提高。

6、房地产开发建设资金到位情况理想,定金、预付款占投资资金的比重上升。

近几年,一方面由于房地产销售市场状况比较理想,房地产资金回笼较快,另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。我县房地产开发资金的到位情况比较理想,在各类投资中的资金保障程度最高。

在房地产开发投资资金中,自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源,居于绝对主导地位,调查报告《房地产调研报告》。从各类资金的动态情况看,国内贷 款资金和定额预付金的增速较快,定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。xx年至xx年分别为8.7%、22.37%和42.41%;同期国内货款所占比重分别为2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有资金分别为61.95%、38.04%、25.01%。

(二)房地产市场需求状况

1、房地产市场需求趋旺,呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。

近年来,我县房地产市场有了很大发展,商品房销售态势良好,销售面积逐年增长,预售面积大幅攀升,市场需求趋旺。xx年-xx年销售面积分别为32646m2、35362m2、80811m2,同期预售面积分别为31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2,从xx年开始,预售面积超过了销售面积。xx年底,空置一年以上的商品房面积仅1977m2。

在商品房住宅销售调查中,90-110m2户型住宅占销售总额的45.4%,110-130m2户型住宅占销售总面积的30.83%,90m2以下户型占12%,130平方米以上户型占11.74%,明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。

2、个人消费成为市场需求的主体,县内需求占商品房销售的全部。

随着住房体制改革的逐步推进,福利分房制度已退出了历史舞台,个人购房比重大幅上升。xx年,全县个人购房面积达29672.2m2,占销售面积的83.9%;xx年个人购房面积达80628m2,占总销售面积的99.77%,个人已成为市场消费的主体,是房地产市场发展的.主导因素。目前,个人购买房屋的类型以住宅为主,xx年个人购买住宅面积达70941m2,占个人购房总面积的87.98%。从购买对象和使用上来看,购房的全部是县内居民,基本以自用为主,因而,我县尚不存在房地产“泡沫”。

3、商品住宅价格上升较快,相对升幅较大。

因近年来商品房市场需求旺盛,商品房价格放开,市场处于卖方市场,经济适用房启动较晚,土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。多种因素造成商品房住宅价格上升较快,升幅较大。据最新调查资料统计,xx年商品住宅平均售价约987元/m2,比上年度上升14.76%,xx年平均售价约1140元/m2,同比上升15.5%。而同期我县国内生产总值的升幅为6.48%、10.63%。

4、存量房交易活跃,房改房成为“生力军”。

自1999年房改房上市政策出台后,存量房交易活跃,交易面积逐年“放大”,xx年共成交184起,面积16396.17m2,xx年共成交243起,面积20405.54m2,xx年共成交225起,面积21300m2。近三年的交易量中,住宅占总交易起数的96.62%,房改房约占住宅交易起数的62.2%,因而成为存量房交易市场的"生力军"。

房改房的上市,不仅增加了住房市场的供给量,给买房人更多的选择,而且创造了更大的住房需求,让更多的居民成为增量房的消费者。

二、当前我县房地产市场存在的主要问题。

(一)房地产市场缺少行业发展总体规划的指导,没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制,房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。

(二)市场化运作不规范,政策性的土地协议出让,拖欠土地招标出让金等不公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序。

(三)房地产开发企业市场准入“门槛低”,开发企业数量多,规模普遍偏小,行业集中度低。部分企业资金实力不足,主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发,加大了投资风险。

(四)房地产开发企业行为不规范,如未取得许可证擅自开工建设及预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。

(五)城镇规划区范围内商品化程度不高,私人建房依然存在,弱化了房地产市场的高消费群体,给市场带来一定影响。单体的开发仍然存在,清一色的商住楼布局不利于提高城市品位,不利于改善居住环境。

(六)市场配套体系不完善,物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。

(七)住宅体系不完善,经济适用房投放少,廉租房建设尚未启动。商品住宅价格提升过快,价格偏高。

(八)房地产开发结构不合理,住宅品种单一,难以满足不同的消费需求,刺激消费的增长,商业营业用房比重偏高,出现供大于求的现象。

三、房地产市场发展趋势

(一)行业趋于整合,结构面临调整,价格相对稳定。

1、房地产开发企业将趋于整合,行业集中度将明显提高。

随着城市建设规模的不断扩大,按照生态城市化建设要求以及城市管理和房地产市场开发的现实需要,商品住宅开发将向小区化、规模化、物业化、品牌化的经营方向发展,这势必加剧企业间资金、规模、管理等各方面的竞争。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中强调,要加强房地产货款监管和市场监管,这对我县房地产企业的生存和发展带来了历史性的考验和挑战。为谋求发展做大做强,我县企业将在政策严管和市场竞争中趋于规范整合,集中度将明显提高,并形成市场竞争的核心能力。一批实力较强的大企业将脱颖而出,而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出